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對他人住宅能否享有居住權?

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對他人住宅能否享有居住權?

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      眾所周知,中國正逐步進入老齡化社會,養老問題已經成為社會關注的重點。但不可否認的現狀是,有些老人正面臨獨居生活或無法獲得子女足夠贍養的困境。那么,如何讓老年人在晚年獲得更好的生活保障呢?

案例回顧

 

王大爺今年已經七十高齡,膝下無子女,老伴兒前些年已過世,名下有一房產,日常僅靠不足兩千元的退休金獨自生活。前段時間,王大爺突發中風,幸虧鄰居及時發現并送醫院救治,才得以脫離危險?,F在,王大爺面臨后期高額的康復治理費用以及專人的生活護理之需,他想將名下的房產賣掉用以緩解經濟壓力,但如此一來,又面臨無房可住的窘境。那么,王大爺的困難該如何解決呢?

本所律師解讀

為解決社會中低收入和生活困難群體的住房問題,我們國家近些年陸續建立了廉租房、公租房、經濟適用房、限價房等多層次保障性住房體系。但是,客觀上講,這些住房的覆蓋群體有限,制度實施中也發生了一些社會問題,尚不能完全解決目前的住房問題。
為適應國家提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求,剛剛公布的《民法典》增加規定了“居住權”這一新型用益物權。根據《民法典》第366條的規定,居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的權利,以滿足生活居住的需求?!睹穹ǖ洹吠瑫r規定,設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記,居住權自登記時設立。
“居住權”納入《民法典》,具有如下現實意義:
首先,滿足老年人以房養老的需求。如本文案例中王大爺所面臨的兩難困境,《民法典》生效后,王大爺就可以考慮將名下房產以相較于市場價值較低的價格出售給他人,同時通過與購買人簽訂居住權協議并登記的方式,取得該出售房產的居住權直至去世。這樣,王大爺既可以獲得用于晚年生活的資金,又可以保證穩定的居住狀態。
其次,保障離婚后生活困難一方住有所居的需求。現實當中,離婚有時可能會導致生活困難的一方無房可住。根據《民法典》第1090條的規定,“離婚時,如果一方生活困難,有負擔能力的另一方應當給予適當幫助。具體辦法由雙方協議;協議不成的,由人民法院判決?!睋?,居住權制度可能會在保護離婚后生活困難一方住有所居的問題上發揮較大作用。
再次,實現暫時無力購房的年輕群體穩定居住的需求。受高額房價的影響,尤其是在大城市,部分年輕群體暫時無力購買房產。而盡管可以通過承租的方式解決居住問題,但租賃權僅僅是債權,該項權利會受到出租人意志的諸多限制,因此,無法滿足年輕群體(尤其是已婚年輕群體)長期穩定居住的需求。在居住權制度下,年輕群體可以以相對較低的價格購買他人房產的居住權。如此,既可以滿足居住需求,又無需付出較多的對價,從而緩解經濟壓力,整體提高生活質量,在一定程度上有利于社會發展。
最后,解決同居老人的居住需求。受中國傳統觀念影響,很多老人傾向于身后將其遺產尤其是住房由子女繼承,但同時也希望解決另一方在世配偶(尤其是再婚配偶)甚至是不存在婚姻關系的同居伴侶或長期照顧老人的保姆的居住問題。在居住權制度下,老人可以立遺囑由子女繼承住宅,但同時為配偶、同居伴侶或保姆設立終身的居住權。

當然,我們也注意到,目前《民法典》規定的居住權制度仍然有諸多需要完善或明確的事項,有待相關部門進一步的規定和解釋,以最大限度的實現居住權制度的現實意義。

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